第一百六十二章 上海风云（一） (第2/2页)

的房地产公司一下冒了出来，这一年上海的房地产开发企业就有849家，1993年增加了67·8%，达到1425家：本市1000家（增加424家）、中央部属单位和外省市在沪组建公司217家（增加167家）、外商投资企业208家。1425家房地产开发公司中包括专门为受让批租土地而成立的195家公司。这195家公司中，纯粹中资的仅25家，外商独资52家，中外合资118家。另外，为配合外商投资建设内销商品房，1993年还成立了外商投资城市建设综合开发公司20家。

    由此可见，上海的房地产开发企业手中有多少闲置地皮储备，他们用来出售就情有可原了。最主要的他们得到了如此多的土地，基本开发不了。国内还有银根紧缩、福利分房、房贷规模不大等限制，所以房地产市场真的不景气。国企工人、公务员、大型企业员工这些房地产的主要消费者却因为福利分房等限制，加上几年内魔都已经供应了超3000万平方米的商品房，市场已然饱和。

    巨量的土地积压在房地产业，主要是积压那些专为受让批租土地而成立的公司，特别是积压在由上海市人民政府批准、在浦东新区成立的以各开发区名称冠名的公司。上海市人民政府批准成立这些开发公司，就是为了让这些公司承让政府出让的土地使用权然后再把土地使用权转让出去——政府自己不能做土地买卖，要与国际接轨的政府就成立“开发公司”，让这些开发公司代替政府做买卖。而土地要从政府手里移交到“政府的公司”手里，是通过“空转土地使用权”。

    而时代地产的土地出让价格令众多房地产开发公司满意。因为这时候许多房地产上得到土地都是通过空转得到了，有一份数据显示他们的得地成本。开发公司以“资金空转”得到了使用权，但等到土地产生了转让收入时是需要归还政府“空转资金投入”的（起码理论上需要），那么政府的“空转资金投入”是多少呢？在重点开发公司受让的6159万平方米土地上，政府注入的“空转资金”是61·3亿人民币（引自《土地空转，滚动开发》，前浦东新区建设局局长助理、前浦东新区建设和交通委员会副主任马淑燕撰文），这也就是90年代初政府“赋予”这些征用来的土地的价值，这些价值是人为赋予的，但却是实在的，这便是这些公司当从“转让”上取得收入时要归还政府的真金白银，也就是政府对这些“政府公司”延期收取的土地使用权出让金的价格。这价格换算为单价是平均每平方米99·5元，每亩6·6万元。

    从土地“空转”得来到土地“转让”出去，这期间的回报是实在和丰厚的。先看开发成本：1991年，上海市统一征用农业用地的土地开发成本是每亩26·3万元，包括动迁和劳动力安置费用（此费用占29·3%），折合每平方米土地开发成本是394·5元。上世纪90年代前期，浦东各“市政府批准成立的开发公司”其开发土地的成本加上受让土地的支出（得地成本）是平均每平方米497元（计算式：395 102=497）。

    而时代地产从各大房企得到的地皮大多是是未开发的，除了位于陆家嘴地区的那10余万平方米地皮是熟地之外，其余地皮还需要时代地产投入几百的土地开发成本。从利润来讲，大多房企通过转让土地，他们获得了高达8倍的收益率。5年8倍的收益率，他们都笑醒了，即便是cao作证券市场也没这么高的收益。

    时代地产近几天的动作给魔都的房地产市场泼了一碗油，刹那间就热闹非凡。市政府批准成立的开发公司以“空转”受让的方式获得合法的土地使用权，从而拥有了不断增值的土地资本，能每年从中外金融机构获得大量的抵押贷款和银团贷款，用这些资金来滚动投入土地开发，再以土地转让收入偿还借贷。

    正因为市政府批准成立的开发公司需要偿还银行贷款，所以在时代地产如此人傻钱多，速来的状态下，各大开发公司如同红眼狼般盯着林玉山。这不，预约林玉山的房地产公司都可以排到半个月之后了。

    除了利润的驱动之外，各大房地产公司之所以眼红，就是因为这两年房地产市场的爆冷，土地从“空转”中得，赢利从“转让”中来。“空转”使土地有了价值，“转让”使土地得以大幅升值。然而，从1996年起，“转让”风光不再。又因为许多房地产公司开发楼盘的缘故，资金链的确紧张。碰到时代地产这般公司，众多开发公司自然是不能放过。