第一百六十三章 上海风云（二） (第2/2页)

来的是二级地段的土地，林玉山也认了，但他相信刘希不傻，二级地段可不是有那个便宜让他捡的，“1300/平方米，刘哥，这是我老板的底线，不能再高了。”

    1300/平方米的价格的确在这个时候并不低了，注意这里说的单价不是楼面价，而是实打实的地面价。依据目前上海市场的土地转让价，这个价格是比上不足比下有余。

    一地地段陆家嘴金融中心的熟地转让价是500-600美元/m2，陆家嘴其他地区熟地转让价是300-400美元/m2；金桥出口加工区工业用地的熟地转让价是50年使用期118美元/m2，30年使用期104美元/m2，生活区用地的楼面价是200~250美元/m2；外高桥保税区工业用地的熟地转让价是140~160美元/m2，商贸用地的熟地楼地面转让价是180~220美元/m2，外高桥地区综合用地的土地价是950元/m2人民币。

    而即便是依据历史，几年后2002年到2004年，上海房地产业购置的土地面积分别是1010·3万平方米、1469·1万平方米、1038·76万平方米；购置的总价分别是139·9亿、173·3亿、172·1亿；平均土地单价是：2002年1385元/m2，2003年1180元/m2，2004年1657元/m2；根据浦东新区公积金中心曹徵明在《上海房地产市场报告（总176期）》登载文章，2002年土地平均中标价是705元/m2，2003年土地平均中标价是1581元/m2；根据上海市房屋土地资源信息中心网站提供数据计算，2004年房地产行业的公开招标土地平均中标价是1358元/m2，2005年是1234元/m2。

    1300/平方米价格的确算得上是合理的，为此刘希心中暗自点头，但生意人谁都是聪明的，都知道，这生意谈判就如同挤奶一样，需要慢慢磨，“林老弟呀！老哥我是吃国家饭的，咱不能出卖国家利益不是。要知道这次拿出来的土地中有一部分二级地段的哟！”

    “刘哥，如果你公司这次出让的全部都是二级地段的土地，小弟二话不说，2000/平方米的价格都不论讨价还价的，直接成交。”刘希大打感情牌，林玉山也不甘示弱，都是演员级别，谁怕谁，“可小弟也是替人打工，实在是迫不得已呀！”

    “林老弟，做哥哥的退一步，1800/平方米，怎么样？”这次谈判总感觉变味了，一股水浒传的风味迎面扑来。

    “刘哥，小弟前几天才付出几百/平方米的价格得到了几百万平方米的土地储备，时代地产手中也没有余粮呀！”1800/平方米的价格的确太贵了，因为长宁区、静安区两区的土地开发需要大量的资金成本，如果这个价格还不如去浦东弄土地，那样土地开发的成本至少降低好几百。

    “林老弟以为多少合适？”刘希见林玉山不好对付，而且目前公司的确不好过，也就把心态放低了。最重要的是，即便是1300/平方米的价格也让他很满意了，那意味着公司每平方米赚了至少500元。

    其实95年之前之所以空转的均价那么低，主要是因为大量因为在6级地段之后的土地通过极低的协议价格拉低的，这部分土地大约占据了56%左右。像二级、三级、甚至四级地段的空转价格还是有好几百的。要不然，陆家嘴地区的价格就不会高达4000元/平方米。毕竟谁也不是傻子，自然知晓土地，特别是对一个都市来说是稀缺资源，怎么可能以不足百元的价格就把市中心的地皮给卖了。

    “1300元/平方米的价格是根据长宁区、静安区的土地，三级、四级地段对半分来估算的。如果刘哥转让给时代地产的土地比例比这好，价格可以在商量商量；不然，1300元/平方米的价格恐怕没有商量的余地了！”林玉山想了想，还是和盘托出为好，“刘哥，我这个人讲话实在，你不要介意。”

    “林老弟是性情中人，哥哥也是性情中人。既然林老弟实在，做哥哥的就不能太计较，1300/平方米，就是这个价格，谁敢反对，我跟谁急。”刘希一阵大义炳然，也知晓昨天上海通联房地产有限公司、上海鹏欣房地产开发有限公司、上海静安地产（集团）有限公司、上海金外滩（集团）发展有限公司、上海新黄浦置业股份有限公司、上海市上投房地产有限公司等10余家开发公司从时代地产手中得到的土地的大概均价，加上目前出让的土地的确地段不是太好，二级地段基本没有，三级地段只占据了37%左右，所以心里也不闹腾了。

    说实话，目前为什么时代地产从众多开发公司手中谋取土地，而不是从政府手中谋取呢？因为想要从政府手中谋取高达近千万平方米的土地储备，政府不可能一下子给出来，要知道亚洲金融危机已经渐渐近了，98年的取消福利房政策也在近了。只有通过开发公司，才能在98年取消福利房政策肆无惮忌合法合规的储备大量的土地。要不然，取消福利房政策出来之后，拿到如此多的土地储备希望就会变得很渺茫！