第一百六十五章 上海风云（三） (第2/2页)
商业住宅用地，商业办公却是划不着。 商业办公用地也不是没有，例如，二级地段福建中路以东九江路以南（南京东路永安公司附近）的土地6713平方米为商业用地；二级地段金陵东路西藏路口（近大世界）的土地3998平方米为商业用地；四级地段虹口提篮桥2·3万平方米商住楼用地；三级地段十六铺附近会馆弄（近黄浦江边）土地1·17万平方米为商业用地；三级地段北外滩汇山码头东块3·5万平方米土地为商务办公用地；四级地段虹口多伦路（四川北路鲁迅故居附近）商务办公用地4·2万平方米。 商业用地主攻方向除了上述地段之外，还有重点之地——陆家嘴。上海的土地分为十二级。一至四级是繁华区和次繁华区，九级和九级以上区域属于原远郊范围，五至八级是市区非繁华区和原近郊区。而陆家嘴总计6·89平方公里都是一级、二级地段，不可谓不令人垂涎。 当然，陆家嘴金融中心就不要想了，毕竟那地方就巴掌大一点，已经分得了5万平方米的地盘，就不能太贪。但陆家嘴其余二级地段，倒是对林玉山来讲需要好好谋划谋划。 说起来，上海土地转让收入占全国三分之一，上海房地产商在二级市场“面上交易”非常的活跃。有的房地产商得到土地转让收入，有的房地产商就转让到了土地。至于转让到了多少土地和转让单价，因为不可能知道房地产商之间的交易，就不能妄加猜测，况且，现在房地产商更感兴趣的是转让“项目公司”，转让到了公司，就是转让到了土地，但土地转让交易就难以从数据上反映了。因此，很难说有哪个部门能全面把握了上海整个土地市场的交易，而土地二级市场交易价格不明朗，上海整个土地市场的交易价格就难以“平均”得出。但是，土地二级市场一茬接一茬的转手交易现象存在的本身（行业中人认为能够在第三次转手中拿到土地都属不易），我们可以看到一级市场的利润空间、一级市场得地者的“背景级别”；由此可见，二级市场再炒卖、再不规范，如追本溯源，问题还是出在一级市场。
就比如在在后来2004年上海房地产如此火爆和地价高昂的情况下，合同号“黄房地（2004）57号”，出让面积93950平方米，位于三级地段老西门，用途为城镇单一住宅用地，实收出让金773·7万元，协议出让总价2579万元，土地出让单价每平方米274·5元，容积率2·44，楼面出让单价每平方米112·5元； 合同号“黄房地（2004）61号”，出让面积17652平方米，地处北京西路以北南北高架以东的二级地段，用途为商办楼，实收出让金11093·7万元，协议出让总价36979万元，出让单价每平方米20949元，容积率3·49，楼面出让单价每平方米6003元； 合同号“黄房地（2004）64号”，出让面积149318平方米，地处紧邻豫园的三级地段，用途为城镇单一住宅用地，实收出让金721·8万元，协议出让总价2406万元，土地出让单价每平方米161·1元，容积率2·38，楼面出让单价每平方米67·7元。 其实当时不止是这三项共26·1万平方米土地，而是总共有79·2万平方米土地，全部位于黄浦、虹口、长宁三区的繁华区和次繁华区，其中黄浦区面积占84%，其余16%面积皆处四级和四级以下地段。并且这还是在当时国内土地拍卖流行时期进行的绝对低价协议转让，一级市场的乱象很严重。 想要从一级市场得到土地，就得亮出背景级别，甚至之前有大概10余万二级地段、100余万3级地段的土地都是从几位太子党手中拿到的。一级市场拿到土地不容易，这也是当初为什么林玉山不找政府从一级市场拿土地的缘故。 为什么呢？不仅仅是因为权贵阶级希望从土地转让中分一瓢羹，还有就是想要直接从政府手中拿到土地，政府必须经过非常严谨的审核在审核，毕竟从某种意义上来讲，他们是国家的，是人民的。但从二级市场拿土地不一样，政府从一级市场传到二级市场，是通过政府的公司为中介的，一级市场转到二级市场自然很简单，都是政府的嘛！二级市场转给三级市场、权贵、房地产商就简单多了，那就是公司的事，是不是很聪明！成立“政府公司”，很多“cao作”就方便、顺畅多了，就少了“市场经济”这堵“挡风的墙”——今天回过头来看，就是这么一回事。 拿钱消灾，从二级市场拿土地更为简单方便。但商业用地不简单，不只是因为商业用地关系着政府的城市规划，还有经济部署。 对时代地产来讲，也不一样，想要拿到商业用地，可不能搞土地储备了。一般来说，商业用地都需要限时开发的，所以林玉山决定开发一些房产。 1997年6月27日，时代地产对外宣布准备开发总计13块，占地面积达431·2万平方米，建筑面积高达1000多万平方米的商业住宅开发计划。同时宣布将会在陆家嘴金融中心5万平方米Z3-2地块上建设中国最高楼——上海中心大厦。上海中心大厦项目面积433954平方米，建筑主体为118层，总高为632米，结构高度为580米，机动车停车位布置在地下，可停放2000辆。并且，时代地产将会针对住宅计划、上海中心大厦进行建筑设计与施工单位的公开招标，届时热烈欢迎商界、学界、新闻界各界朋友参与在上海会议中心举行的公开招标大会。