当代物权法百科全书小辞典初稿78-1 (第2/2页)
经知道，动产应当登记的是指船舶、机动车和航空器中需要登记的种类，所有的不动产原则上最好一律登记，尽管有强制登记与自愿登记之分。除此之外，是属于不应当登记的，采交付生效或者事实行为生效即可。 第三，必须局限于多相物权关系中“善意取得除斥”这一物权调整方向上来。 在存在多相物权关系时，没有物权变更登记，因信赖物权人享有物权，而与之交易的相对人，也不能受到善意取得制度的保护。比较常见的例子，是离婚财产之转手买卖未登记不动产的物权限制。 上述的离婚案件中，法院支持乙方的诉讼请求，判决房屋所有权归乙方所有，这标志着因司法干预导致的物权变动已经生效。但是，法院不是登记机构，不能为胜诉的乙方提供登记保护，后续的即最终的生效需要乙方自己去完成。这里面还有一个诉讼技巧和判决技巧，如乙方请求法院所分割的房屋所有权并产权证归乙方享有，法院据此判决就可以达到圆满成功的效果。法院只判决所有权归属，而不判决产权证归属，这种判决是有法律瘕疵的，应当尽量避免这种情势的发生。 另外，乙对甲的处分行为，也只能要求甲负担违约责任要求赔偿损失等。因丁信赖登记簿上甲为所有权人的登记记录，合法与合约取得房屋所有权后，可能发生两种情形：一是，丁取得的房屋已经同甲完成了物权登记，发生了对世与公示的法律效力，乙对甲和丙均难以主张返还原物的请求权，只能要求乙负担违约责任要求赔偿损失等。二是，丁取得的房屋没有同甲进行物权登记，未发生对世与公示的法律效力，乙对甲仍然可以主张返还原物的请求权，但困难重重，除非丁愿意放弃对其房屋的购买权才顺利一些。 第四，必须注意事实行为生效与法律行为生效的两种因果关系。 本法第28条至第30条规定的是物权变动时的事实行为生效，如因司法或者政府干预导致的物权变动，因继承、受遗赠导致的物权变动，因合法建造、拆除房屋等因事实行为导致的物权变动，可统称法定事实行为生效，因生效机制不同，故物权变动时对世的效力也不同。
〖规律〗对于不需要登记的物权变动对象而言，物权变动事实行为生效也同时意味着法律行为生效，简称“一次性生效”，事实行为生效是因，法律行为生效是果。对于需要登记的物权变动对象而言，物权变动事实行为生效不意味着法律行为生效，只有经过登记生效才标志着法律行为生效，简称“二次性生效”，事实行为生效也是因，法律行为生效是果。 本法第9条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本法第24条关于特定动产的登记生效，也有类似的规定。 然而，本法第28条至第30条的规定是“法律另外的规定”，权利人取得的物权不是经过正常交易渠道取得的，而是经过特定程序取得的，法律对于权利人“未登记”的限制，仅限于对权利人财产处分权的限制。但是，本法第9条不动产以及第24条特定动产“未登记”的限制，法律对于权利人“未登记”的限制，有可能从对权利人财产处分权的限制扩展到对占有权、使用权、收益权等全部权能的限制。 尽管本法第28条至第30条的规定对于权利人相当有利，但不能因此而骄傲自满，掉以轻心，在取得物权时及时地进行变更登记至关重要。 第五，“未经登记，不发生物权效力”有轻重之分，过分苛求倒可能违背物权发展规律。 笔者认为，关于未登记的产权转让，对于商品房的产权转让与离婚房的产权转让应当有所区别。对于商品房的产权转让，着重在于保护购房人的交易安全，维护正常的经济秩序、物权秩序，打击合同诈骗和“一房多卖”的非法行为。对于离婚房的产权转让，着重在于保护所有权人的产权安全，维护正常的法律秩序、物权秩序，打击故意损害他人权益的嫌疑人。 如果不加以仔细分析与区别对待，那么，因司法或者政府干预导致的物权变动，因继承、受遗赠导致的物权变动，因合法建造、拆除房屋等因事实行为导致的物权变动等严肃的法定程序本身是个极度的讽刺，对于相关的法律规定会人为地大打折扣，不符合物权法定原则和物权保护的宗旨，也不符合客观实际情况，特别是对于权利人是不公平的。由此可见，一刀切地过分地强调“未经登记，不发生物权效力”，违背物权发展规律，也是有害无益的。 相关法律：物权法第31条 相关名词：【不动产登记生效主义的专项规定】 字数：3888字 全面有效地保护我们的财产权是分分钟的要务 一切从现在开始hold住物权法精髓 当代物权法的开山作 宏观物权法的奠基石 物权法的饕餮盛宴 品茶品酒不如品宏观物权法 全世界物权法爱好者的良师益友 1000万字的尚方宝剑 从博士后到到中小学文化者的贴身保镖 世界上内容最完整意境最深邃文字最工整的物权法巨著 中国品牌 中国正能量 《当代物权法百科全书小辞典》 《解析物权法》 好书齐欣赏 润物细无声 启动防火墙 遁入物权门 请浏览创世中文网 一切都在掌握之中 通信地址：广州市天河区黄埔大道中翠华街89号2401室 邮政编码：510630手机：13026889717 电子信箱：QQ437116637或627592416